De acordo com o estudo OECD Economic Surveys: Portugal 2026, apresentado em janeiro deste ano, Portugal é dos países da OCDE (Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico) onde o número de casas construídas por cada mil habitantes, nas últimas duas décadas, é dos mais reduzidos, o que tem desequilibrado a oferta e a procura, sobretudo, a nível de parque habitacional público. O mesmo documento alerta para as dificuldades dos portugueses em terem acesso a uma casa que possam pagar, sobretudo, os mais jovens. É uma realidade que, segundo o economista da OCDE Timo Leidecker, autor do capítulo “Tackling Portugal’s housing affordability challenge: promoting sustainable and inclusive housing”, explica o facto de ser também dos países da União Europeia com mais pessoas entre os 29 e os 35 anos a viver na casa dos pais.
Distribuição de casas livres em Portugal
Apesar das dificuldades de acesso a uma casa e do baixo índice de construção dos últimos tempos, Portugal é, no entanto, dos países com maior número de habitação por habitante, uma vez que é dos estados da OCDE com a mais elevada percentagem de residências desocupadas (12% das habitações em 2021) ou a servir de cada de férias (19%).
Ainda assim, o mesmo relatório menciona que têm sido implementadas algumas medidas pelos últimos governos para mitigar o problema, embora sem resultados significativos. O estudo apresenta algumas orientações para que a oferta habitacional se torne mais eficiente, como simplificar as regras de licenciamento para construção ou aumentar os impostos sobre os imóveis que são estão a ser utilizados.
Luís Mendes, professor de Geografia, no Instituto de Geografia e Ordenamento do Território (IGOT), investigador permanente no Centro de Estudos Geográficos da Universidade de Lisboa (CEG/UL), nas áreas dos Estudos Urbanos e membro da Plataforma ‘Morar em Lisboa’, sublinha que “as medidas adotadas pelos governos de António Costa e de Luís Montenegro, em matéria da habitação, foram importantes para resolver a crise do setor”, mas classifica-as de “insuficientes”.
Para este especialista, as medidas que têm vindo a ser tomadas pelos últimos governos são “positivas, embora “avulsas”. No seu entender, “não estão enquadradas numa estratégia nacional que, se fosse pensada de uma forma mais holística, mais total, conseguiam dar resposta ao problema”. Luís Mendes considera que as referidas medidas “são muitas vezes ideológicas, ou seja, medidas técnicas para o setor, mas que respondem a interesses ideológicos do partido que está no Governo”.
Marco Allegra, investigador na área da Habitação, do Instituto de Ciências Sociais da Universidade de Lisboa e membro da Associação Sirigaita, que congrega diferentes plataformas habitacionais, entende que as conclusões da OCDE comprovam que “as medidas que foram tomadas na área da habitação pelos últimos executivos não são suficientes para se resolver o problema em Portugal”. E comenta: “Provavelmente, não irá resultar num aumento significativo da oferta de casas a preços acessíveis, porque a maior parte das câmaras municipais irá utilizar o dinheiro do 1.º Direito – Programa de Apoio ao Acesso à Habitação para renovar casas que já se encontravam em sua posse, principalmente, a habitação social de propriedade camarária.”
Cristiana Merendeiro, coordenadora da Crescer – Associação de Intervenção Comunitária, é da opinião que “as medidas que têm sido tomadas ao longo dos últimos anos, independentemente por quem é assumido a governação, não têm sido suficientes ou não teríamos chegado ao ponto em que nos encontramos”. De acordo com a também responsável do projeto ‘É uma Casa’, “a habitação é um problema que já se faz sentir em alguns grupos há muitos anos”.
Priorizar o investimento público na habitação
Luís Mendes considera que “é preciso passar pela subsidiação e pelos apoios, quer dos proprietários, quer dos inquilinos”: “O Estado, através da carga fiscal, pode, por exemplo, penalizar as casas que estejam devolutas e isentar fiscalmente as casas particulares que sejam postas no mercado a valores acessíveis às famílias.” A medida indicada por Luís Mendes é uma das orientações deixadas pelo economista Timo Leidecker no estudo da OCDE, que recomenda que o Governo aumente a taxação de imóveis que não estão a ser utilizadas como primeira residência.
A representante da plataforma ‘Morar em Lisboa’ defende que é igualmente importante tocar na questão da oferta de habitação pública, que é muito reduzida em Portugal. “O Estado tem de apostar, através do Orçamento de Estado e não somente através de fundos comunitários e do PRR, uma parte dessa despesa ao setor da habitação”, defende.
Ainda segundo Luís Mendes, “o Estado pode, por via do aproveitamento e da mobilização das casas devolutas que têm instalações, dos ministérios das Finanças, da Defesa e da Saúde, reabilitar as respetivas habitações devolutas e colocá-las ao serviço das populações mais vulneráveis”. De acordo com o mesmo especialista, “pode, posteriormente, através de outros campos, como a fiscalidade, a regulação das redes de mercado e a monitorização, contribuir para resolver o problema”.
Por sua vez, Marco Allegra considera que existem várias medidas que devem ser tomadas com o objetivo de se resolver o problema da habitação em Portugal, sendo que, como sugere, “deveria ser aceite o princípio que parte do dinheiro que vem do turismo, da nova Lisboa cosmopolita e internacional, precisa de ser investido em habitação social, no sentido amplo da palavra, habitação que seja acessível às famílias, às pessoas, sendo esse, o princípio fundamental”.
O investigador considera ainda que “em termos específicos, o problema é que não existe uma única solução” e deverá ser sempre, segundo o mesmo, “um conjunto de medidas que incluam a regulação”, dando o exemplo da dinâmica do fenómeno do alojamento local verificado em cidades como Lisboa ou Porto. Para Marco Allegra, “as autoridades públicas necessitam de apostar na regulação do mercado imobiliário”. No caso do alojamento local, sobretudo dos grandes centros urbanos onde a pressão é maior deve-se – sugere – “desincentivar a subocupação ou a não ocupação dos imóveis”.
Cristiana Merendeiro sublinha que “Portugal tem sempre de aumentar a oferta de habitação pública”, que, como recomenda, “exige estudos sérios para que se verifique realmente um aumento da oferta para as franjas que necessitam de habitação”. E complementa: “Temos que ter um incremento da oferta a preços acessíveis, a preços sociais, destinados exatamente a uma classe baixa média, que precisa de ter uma habitação paga pelos seus rendimentos, que são relativamente baixos em Portugal.”
A coordenadora da Associação Crescer defende igualmente a limitação da disponibilização de habitações para alojamento local”. A responsável pela Crescer considera existirem locais em Lisboa em que se vê “um disparate total em relação ao equilíbrio entre habitações para pessoas que residem na cidade e habitações para alojamento local, como por exemplo Alfama”.
Mais regulação para o arrendamento
Luís Mendes defende a necessidade de controlo do mercado de arrendamento, sendo que, de acordo com especialista, “o controlo de rendas é a regulação dos valores do arrendamento, não significando, necessariamente, um congelamento”. De acordo com este especialista, “o controlo de rendas deve ser uma medida cautelosa, aplicada com algum cuidado”. E explica porquê: “Se estivermos a falar de um teto de rendas que não pode aumentar mais de 2% ao ano, num mercado profundamente privado como o nosso, irá criar uma retração, uma redução da oferta.”
Luís Mendes é apologista da adoção de uma das medidas mais abertamente defendidas em diferentes setores: “Indexar o aumento das rendas à subida dos rendimentos ou perceber qual é a média de crescimento e, a partir daí, estabelecer o índice de aumento das rendas. Os salários crescem todos os anos em Portugal, numa determinada proporção em Portugal e as pensões também, mas as rendas não têm acompanhado esse aumento de forma equilibrada e justa.”
Uma análise ao mercado de arrendamento permite, segundo Marco Allegra, perceber que “nos últimos dez anos, ocorreu uma dinâmica muito rápida de crescimento dos preços do imobiliário: 8%, 10% e 11% por ano – exceto na época da Covid 19”. Como acrescenta o investigador, “se a tendência deste género continuar durante dez anos, irá criar uma situação impossível para a maior parte das pessoas que mora em Portugal, particularmente nas áreas mais afetadas pelo problema da habitação, ou seja, as áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto porque todos viram o preço da habitação aumentar e sabem igualmente que os salários portugueses não aumentaram, 8%, 10%, 11% por ano”.
Cristina Merendeiro considera urgente regular o que se está a passar no mercado de arrendamento: “Temos de ir buscar a evidência para nos dizer como devemos fazer, o que resulta e o que não resulta, e o que apresentou resultados noutros países, sobre a matéria”. De acordo com Cristina Merendeiro, “não basta regular o mercado de arrendamento”: “O que a investigação e o relatório da OCDE nos dizem é que o teto às rendas pode ser um paliativo, mas, efetivamente a longo prazo, pode ter efeitos que têm de ser pensados e prevenidos”.
A dirigente associativa avisa que “quando o teto às rendas for retirado, irá existir um aumento brutal dos valores cobrados, sendo, por isso, uma medida que deve ser pensada, bem programada, para que seja sustentável e não tenha um impacto negativo no futuro”.